English | 设为首页 | 加入收藏
  悉尼2019年6月份房地房产市场的】 【房地产投资与其他宏观指标走势出】 【弘阳地产走势稳定不妨冷敲高 飞】 【在天猫新东方的旗舰店购买了课然

房地产投资与其他宏观指标走势出现背离

时间:2019-09-08 06:41来源:未知 作者:admin 点击:
与房地产投资形成较大反差的是其他宏观经济指标,如:全国固定资产投资、民间投资增速分别回落至5.7%、5.4%;7月规模以上工业增加值同比增速4.8%,较6月明显下滑,并创下2009年3月以来新低。 在投资下滑的同时,消费零售也处在低位。7月社消零售增速7.6%,限

  与房地产投资形成较大反差的是其他宏观经济指标,如:全国固定资产投资、民间投资增速分别回落至5.7%、5.4%;7月规模以上工业增加值同比增速4.8%,较6月明显下滑,并创下2009年3月以来新低。

  在投资下滑的同时,消费零售也处在低位。7月社消零售增速7.6%,限额以上零售增速2.9%,均较6月明显下滑。前期清库透支需求令7月汽车零售增速大跌转负至-2.6%。而剔除汽车后社消零售增速稳定在8.8%。

  从过去十几年乃至更长时间区间的统计数据看,房地产投资与其它宏观经济指标之间有较强的相关性。每当GDP增速放缓,只要刺激一下房地产的投资,无论是投资还是消费很快就会出现回升。因此,每当中国经济遇到来自内部或外部的挑战,我们都是启动房地产并成功应对的。为了应对1998年的亚洲金融危机,我们实施了住房制度改革,成功将中国经济摆脱困境;2008年的全球金融危机之后,实施“四万亿”刺激政策,房地产投资和基础设施投资大幅度增长,使中国经济快速走出危机的阴霾。

  即使从短期宏观政策调控经验看,房地产也是十分重要的工具:每当宏观经济下滑加速,信贷对房地产的刺激力度就会增加,反之,当房价上涨过快,房地产金融政策就会收紧。例如,2018年上半年房地产销售良好,2018年7月底的政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,在此政策信号作用下,长沙市51路车经过那些地方,去年下半年房地产金融政策收缩,导致第三季度和第四季度房地产明显降温。为了稳增长目标,今年一季度房地产金融政策又明显放松。总之,房地产调控政策一直在有节奏地“松”与“紧”,房地产市场成为宏观调控的重要政策工具。

  房地产投资的增速与GDP及工业投资增速等宏观经济指标之间出现了背离,是我国经济运行中出现的新现象,值得关注。

  房地产投资与其他宏观经济指标之间为何出现背离?有研究表明,它与居民的债务杠杆比例有关,也与房价有关。衄妦繫璃褫眕參笢恅楹祒傖荎逄。通常情况下,居民的债务杠杆比例与房价之间是高度相关的。

  当房价上涨的时候,对居民消费的影响主要表现为“财富效应”和“房奴效应”。“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加,从而刺激消费需求增加。“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄,用于购买住房的支出增加,而用于消费的支出减少。因此,房价对消费的作用取决于“财富效应”与“房奴效应”的相互抵消的结果。

  从已有的研究看,“财富效应”与“房奴效应”与住房的估值(通常用房价收入比来度量,也可以用租金资本化率来度量)水平有关,也与居民的总体债务水平有关。住房的估值水平超过一定的阈值之后,“房奴效应”大于“财富效应”。

  中国社会科学院财经研究院的倪鹏飞研究员的研究团队认为,房价与消费存在倒“U”型关系。2004年以来,全国城市房价均处在倒“U”型的左侧,即房价对消费的财富效应一直以来占据主导位置,房价与消费存在正相关关系,房价的财富效应较为显著。2016年后,房价对消费的挤出效应开始显现,房价与消费之间的倒“U”型拐点出现。

  房价收入比等于9时“财富效应”与“房奴效应”相等,2018年我国城市住房的房价收入比的平均值是9.1,这意味着房价上涨对消费的作用进入了一个临界点,房价继续上涨则对消费的副作用日渐增加。

  最近人民银行也做了类似的研究(参见央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2019)》),他们是从居民负债水平来分析房地产对消费的影响。中国居民部门在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平已经从低于20%升至50%以上。计量分析结果表明,控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。在当前的背景下,居民负债主要是按揭贷款,按揭贷款的增加主要受房价与住房交易量的影响。此项研究可以描述为,房价上涨导致居民债务杠杆增加,影响居民消费。

  当房地产投资与其它宏观经济指标之间存在高度相关性的时候,房地产必然成为最重要的宏观政策工具。当房地产投资与其它宏观经济指标之间相关性减弱,甚至出现逆相关性时,房地产在宏观决策中的重要性必然会降低。这可能是7月底中央政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主要原因。

(责任编辑:admin)